关键词: 房地一致原则 建设用地使用权 地上权 法定地上权 结合主义 分离主义
内容提要: 就土地与建筑物之间物权利用的关系，虽然在立法模式上有所谓结合主义和分离主义之分，但这种区分仅在所有权归属上才有意义。两种立法模式均强调土地与建筑物的权利主体同一，只不过是表现方式不同而已。我国对此采分离主义立法模式，但坚持“房地一致原则”，这一制度设计防免了可能出现的不动产权利冲突，解决了地上建筑物的正当权源问题。而以推定租赁或法定建设用地使用权模式改造分离主义立法模式之下土地与建筑物之间物权利用的关系难谓合理。以“房地相对分离模式”重构土地与建筑物之间的物权利用关系与物权法规范设计的基本原理相悖。
从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。[1]但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物，比较法上有两种不同的立法例。一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地;二是所谓分离主义，承认地上建筑物为独立的不动产。[2]结合主义保证了地上建筑物的权源，提高了登记的效率，简化了法律关系;分离主义则便于独立实现土地和地上建筑物的各自价值，有利于满足土地和地上建筑物的各自不同的权利需求，方便了物的流转。[3]而在从重“归属”转变为重“利用”的物权关系发展趋势之下，采取上述结合主义立法例的国家，在制度设计上也置重于土地和建筑物之间的物权利用关系。例如，德国民法系采结合主义立法模式，强调建筑物须依附于土地而存在，不能单独成为所有权的客体，[4]但在民法典之外又另立《地上权条例》，[5]专门规定了他人土地之上建造并保有建筑物的物权利用关系，使建筑物附随于地上权，不再绝对地附合于土地所有权本身。而采取分离主义立法模式的国家或地区，为避免分离主义立法模式所可能造成的建筑物所有权丧失正当土地权源的问题，便捷土地与建筑物之间的利用关系，推定权利主体不一致时建筑物所有人就其坐落的土地取得租赁权、地上权等。[6]由此可见，无论在土地与建筑物之间的物权利用关系中采取何种立法模式，均仅在所有权归属上才有意义。这两种立法模式均强调土地与建筑物的权利主体同一，只不过是表现方式不同而已。
我国实行土地公有制，土地所有人只能是国家和集体，而地上建筑物的所有权主体并无限制，在所有权层面上，土地和建筑物就成了各别的不动产。但两者之间，土地所有权不能作为交易的客体，[7]除国家、集体外的建筑物所有权人虽然取得了建筑物的所有权，但就建筑物占用范围内的土地而言，其无法取得所有权，由此出现了建筑物所有权没有正当土地权源的问题。为解决这一问题，我国立法上先后以“土地使用权”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”等来指称土地与建筑物之间的物权利用关系，相关制度设计既借鉴了其他国家或地区的成熟立法例，又体现了我国特定历史时期的特点。’
目前，我国《土地管理法》的修订如火如荼，如何架构土地和建筑物之间的物权利用关系无疑是无法回避的问题，因为《物权法》留下的许多立法空白留待《土地管理法》等法律去填补。例如，我国《物权法》第149条第2款有关“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依据法律规定办理”的规定、第151条有关“集体所有的土地作为建设用地的，应当依据土地管理法等法律规定办理”的规定，以及第153条有关“宅基地使用权的取得、行使或转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定等莫不涉及土地与建筑物之间的物权利用关系这一基础性理论的支撑。本文不揣浅薄，拟就此一成管见，以求教于同仁。
一、我国“房地一致原则”的形成及理论基础
在我国土地公有制之下，土地所有的静态关系必须透过土地利用的动态关系而进人市场经济。[8]在改革开放之初，土地利用制度的改革成了撬动城乡经济体制改革的工具，在所有权和使用权或经营权两权分离方针的指导下，也就出现了“土地使用权”这一法权名词。应该说，土地使用权制度并没有运用物权法基本原理，如今看来，相关制度设计明显存在不合理之处，诸如土地使用权的权利性质的模糊性、以租赁方式设立土地使用权、土地使用权期限届满后地上建筑物由国家无偿收回等，都体现了制度设计者并没有将土地使用权作为一项独立的物权，而仅仅是土地所有权权能分离的一种表现形式。[9]
在物权立法之时，这些情况在一定程度上得以改变，“土地使用权”这一高度概括性的词语按土地用途和设立目的的不同被重新类型化，并分别为“建设用地使用权”、“宅基地使用权”、“土地承包经营权”、“地役权”等所取代。[10]但在“宜粗不宜细”的立法指导思想之下，物权法上对于相关具体规则的规定也暂付圈如，而留待相关法律制定或修订时再予规范。这样，我国虽然规定土地和建筑物各为相互独立的不动产客体，建筑物所有权从建筑物占用范围内的建设用地使用权、宅基地使用权[11]处取得了土地权源，由此反映出土地与建筑物之间的天然联系。为避免建设用地使用权和地上建筑物所有权异其权利主体的情形，并避免不动产法律关系的复杂化，我国法上确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”、“地随房走”原则，[12]即建设用地使用权处分时，该土地之上的建筑物一并处分;地上建筑物处分时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致。如此也就形成了我国不同于其他国家或地区的特色，即虽采房地分离主义立法模式，但坚持房地一体处分原则。[13]
在我国，“房地一致原则”由1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》首开其端。[14]其后，随着土地有偿使用制度的确立，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条、第33条首次在行政法规层面上将“房地一致原则”定为明文；[15]1994年《城市房地产管理法》第31条、第41条、第47条第1款、第51条首次在法律层面上规定了“房地一致原则”；[16]1995年《担保法》第36条、第55条确立了抵押交易领域的“房地一致原则”；[17]及至2007年的《物权法》，更是从基本法律的角度强化了“房地一致原则”。[18]而论及“房地一致原则”的存在理由，通说以为主要有以下几点。
第一，“房依地建，地为房在。”建筑物所有权、建设用地使用权的归属虽然具有相对独立性，但在处分中必须实行“房地一致原则”，以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。[19]土地为任何地上建筑物的基础及本质的组成部分，如无对土地的使用权，即无权在该土地之上建筑并保有建筑物。因此，离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立成为转让或抵押的标的。[20]